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做好开店选址调查

       在初步选定开店的地点后,还应作进一步的全面考察,对相关情况做一定的调查分析后,方能决定是否最后定点于此。       刘先生一直想开一家素菜馆,在朋友的介绍下,相中了一个居民区内的店面。他觉得店面位置很好,而且这个居民区规模也不小,客流没有问题。于是就很快租了下来。但开张两个月来,来他店里的客人寥寥无几。原因很简单,素菜馆是一种时尚餐饮,它的目标顾客是一些素质较高的人群,他们追求时尚,关注健康。而这个居民区里的人对素食不甚了解,没有这些概念。刘先生在初步选址后,没有再作深入调查就匆忙开店,失败在所难免。所以在开店前作好初步选址后的深入调查至关重要。       一般而言,开店选址主要考察以下几方面的情况:       1.目标顾客的相关情况       (l)家庭状况。家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭状况包括:人口数量和结构、收入情况、职业状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收入的分配,会明显地影响未来商店的销售。而所在地区家庭平均收入的提高,则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。       家庭的人口数量也会对未来的商店销售产生较大的影响。比如一个年轻的两口之家,购物追求时尚化、个性化、少量化;而一个三口之家  (有一个独生子女),其消费需求则几乎是以孩子为核心的。       家庭成员的年龄状况也会对商品有不同需求。比如,有儿童的家庭会重点投资于儿童食品、玩具等商品,而老龄化的家庭则倾向于购买保健品、健身用品、营养食品等。       (2)人口密度。一个地区的人口密度,可以用每平方公里的人数或户数来确定。人口密度越高,则选址店铺的规模可相应扩大。       计算人口密度,可通过计算白天人口来实现,即户籍中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数,减去到外地上班、上学的人口数。部分随机的客流人数不在考察之内。       白天人口密度高的地区多为办公区、学校等地。对白天人口多的地区,应在分析其消费需求特点的基础上进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。       (3)购买力。消费水平的高低是由收入水平决定的,因此,了解附近人口的收入水平对选择店址有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。如长沙西郊某商厦在选址的时候,就对周围1-2公里的居民按照分群随机抽样的方法,抽取出3000个家庭样本。经过汇总分析,这3000户居民中,人均收入在每月2000元左右的约占50%,500 -1000元的占20%,1000 - 1500元的占20%,人均月收入500元以下的占10%,人均月收入2000元以上的约占10%。由此说明,该地区居民大都是工薪族家庭,属于中等收入水平。       创业者在选择店址时,应以青年和中年顾客、社会经济地位较高、可支配收入较多者居住的区域作为优选店址。       (4)潜在顾客的数量。所有的人都可以成为消费者,很自然也是店铺的顾客。你在选择店址时必须了解当地的人口总数、人口密度、人口增长情况、人口年龄结构等。       人来人往的地方,当然是开店的有利地方,但并非人多的地方就适合开店,还要分析一下客流规律。首先要了解过往行人的年龄和性别,比如有些过路者是儿童,则他们可能是快餐店的顾客,但不会是服装店的顾客,其次要了解行人来往的高峰时间和稀少时间,最后还要了解行人来往的目的及停留的时间。       2.店面本身的相关情况       (1)店址的选择要搞清楚城市建设的规划,既包括短期规划,还包括长期规划。有的地点从当前分析是最佳位置,但随着市场的改造和发展将会出现新的变化而不适合开店;反之,有些地点从当前来看不理想,但从规划前景看会成为有发展前途的新的商业中心区。因此,经营者必须从长考虑,在了解地区内的交通、街道、市政、绿化、公共设施、住宅及其他建设或改造项目的规划的前提下,做出最佳选择。       小罗不久前从别人手里盘下了一个店面,这个1 5平方米的店面位于次繁华地段,每天的人流量十分可观,可是租金却非常便宜,每月只要800元,小罗以为捡到了便宜,偷偷直乐。没想到,花了一万多元装修停当,开张还不到一个月,一纸《拆违通知书》把他气得晕头转向。原来,上家通过内部关系得知店面迟早要拆,便来了个金蝉脱壳,捞了一票便溜之大吉,剩了个箍儿让小罗来套。所以,在租店面之前,一定要对店面的情况作一番仔细的调查了解。       (2)房东的背景情况。有的人急于寻找店面,就满大街搜寻,有时还真能找到几家正挂着“转让”字样的店面,便迫不及待地与之谈判、交付定金甚至租金。其实这种做法是极其草率的,很容易带来一系列的后遗症。假如你真的看中了店面,最好先从侧面打听到真正的房东(即产权所有者),对其背景情况进行了解,觉得可靠后再进行接触。一般最好直接与真正的房东谈,假如房东表示已将承包权出租,不愿再插手时,你再与现在的店主谈判也不迟。另外,一旦谈成功,也要注意必须正式签协议并要求到房产所有者那里更改租赁人姓名。       (3)店铺的交通地理条件。店面附近的交通状况,会在很大程度上影响生意的好坏,因此一般的开店地点都会考虑上、下班路线,特别是住宅区。上班与下班时间,路两旁的人流、车流明显增加,因此几乎百分之九十的行业都适合开在下班路线上。原因非常简单,上班时间大家都忙于工作,只有在下班的时候才会有空从事采购、饮食等消费行为。       然而,并不是大马路旁边的地点才算是黄金位置,其实由主干道延伸出的小巷内,也有许多适合开店的地点。而一般评估巷道内的黄金店面,多使用漏斗理论,指的就是同一个街口,有数家三角窗商店,消费者通常会在回家的路程中顺道消费。因此,位于干道转进巷道的第一家商店,会像漏斗一样,最先吸引消费者入店。理想的黄金地点,应该是下班路线右边的地点。       3,同业竞争的相关情况       这一点创业者调查的主要内容是同业者经营业绩的情况、商品的价格水平。考察同一地段同类商店的经营业绩,可以初步测算出租此店面可能产生的利润状况,而考察他们的商品价格水平,是为了据此确定自己今后的商品价位,这些都是十分必要的。如果商店经营的是挑选性不强、购买频率较高的日用商品,在同一地区又有过多的同行业在恶性竞争,那势必会影响商店的经济效益,除非新设的商店有特殊的经营风格、能力或不寻常的商品来源,否则很难成功。       当然,在某些环境中,上述情况也并不完全如此,有些行业因同行都集中在一起,反而会形成一条别具特色的商业街。       所以,创业开店者在选择经营地点时,要详细了解在该地点附近有多少类似的商店,这些商店的规模、装修、商品品种、价格及待客态度如何,自己的加入将是增加竞争还是互相有利等。 上一篇:开店选址非常关键下一篇:开店选址的基本原则目   录:小本创业全书 上海经济园区招商中心:金山注册公司,嘉定注册公司,崇明注册公司,上海注册公司